بقلم: اسماعيل الحمادي
المؤسس والرئيس التنفيذي لبيزنت للاستشارات المتخصصة في ادارة وتطوير المشاريع العقارية في دبي
شهد سوق المساحات المكتبية في دبي أداء قويا خلال عام 2024 مدفوعا بارتفاع الطلب وزيادة معدلات الإشغال والإيجارات، وهو ما يعكس قوة الاقتصاد المحلي واستمرار جاذبية الإمارة كمركز عالمي للأعمال.
ووصلت معدلات إشغال المكاتب من الفئة الممتازة (Grade A) إلى 94% في جميع أنحاء المدينة، مع تسجيل بعض المناطق مثل وسط دبي (Downtown) ومركز دبي المالي العالمي (DIFC) معدلات إشغال وصلت الى 97%.
وتشير مختلف التقارير إلى أن الطلب على المساحات المكتبية يفوق العرض، مما يسبب نقصًا متوقعًا في السوق خلال السنوات المقبلة ، مع توقعات بدخول نحو10 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية سوق دبي حتى العام 2028 بدعم من المشاريع المكتبية قيد الانشاء حاليا في المناطق الرئيسية مثل DIFC Square
مع توفر اكثر من 9 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية حاليا ودخول مساحات جديدة إلّا أن معظمها يتم تأجيرها مسبقا، مما يشير إلى استمرار ارتفاع الطلب على المساحات المميزة في المستقبلخاصة في مناطق الاعمال الرئيسية.
خلال العام الجاري ارتفعت إيجارات المساحات المكتبية بشكل ملحوظ، بنسبة تتراوح بين 25% و44 % مقارنة بالعام السابق، وجاءت مناطق الخليح التجاري والداون تاون من أكثر المناطق التي ارتفعت فيها أسعار الايجارات، لكثرة الطلب عليها وتوفرها على مساحات عمل متنوعة، كما شهدت مناطق اخرى ذات الأسعار المعقولة زيادات في الإيجار، مثل مجمع دبي للعلوم ومجمع دبي للاستثمار التي سجلت ارتفاعاً بنسبة 38 % على أساس سنوي، كما برزت مدينة إكسبو كخيار تنافسي جديد يدخل السوق بقوة هذا العام.
خلال الربع الثالث 2024 بلغ معدل إشغال المساحات المكتبية في دبي 94% مقارنة بـ 92% بالربع الثالث من 2023، و88% في الربع الثالث 2022، واستمرت أسعار الإيجار في الارتفاع حيث تراوحت بين 11 و19% مقارنة بالربع الثالث 2023 الذي سجل نموا بـ 10 % مقارنة بنفس الربع من 2022.
وحسب مؤشر دبي العقاري الصادر عن بيانات دبي لمركز دبي للاحصاء ارتفعت أسعار المكاتب بنسبة 23.43% سنويا و2,08% ربعيا.
كان لنمو الأعمال الجديدة وزيادة تسجيل الشركات دورا كبيرا في تحريك سوق المساحات المكتبية، حيث تم تسجيل أكثر من 24 الف شركة جديدة في النصف الأول من عام 2024، بزيادة سنوية تقدر بنحو 5%.
ومن بين اهم العوامل المساهمة في دعم الطلب على سوق المساحات المكتبية في دبي، الحوافز الحكومية المتاحة لقطاع الاعمال ضمن “أجندة دبي الاقتصادية (D33)” بهدف تعزيز جذب الاستثمارات الأجنبية والشركات متعددة الجنسيات، خاصة في القطاعات المالية والتقنية.
إضافة الى تنوع اقتصاد دبي الذي يشمل التكنولوجيا، المالية، السياحة، والخدمات اللوجستية. هذا التوسع يدفع الشركات الجديدة والحالية إلى زيادة استثماراتها وطلبها على المساحات المكتبية
توفر مناطق مميزة لممارسة الاعمال مثل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) والخليج التجاريمما ساهم في زيادة تدفق الشركات الأجنبية التي تبحث عن مقرات مبتكرة، وتتوفر دبي على مساحات فاخرة ومجهزة بجودة عالية
علاوة على ذلك كله، تقدم دبي حوافز استثمارية مثل الإعفاءات الضريبية وتوفرها على عدد متنوع من المناطق الحرة، إلى جانب قوانين مرنة تتيح للشركات تأسيس مقراتها بسهولة، مما يزيد الطلب على المساحات المكتبية.
تشير التوقعات إلى استمرار هذا الأداء القوي لسوق المساحات المكتبية خلال العام القادم والاعوام التي تليه، مع استكمال مشاريع جديدة، وتزايد اعتماد النماذج الهجينة للعمل، التي ادت الى ابتكار مساحات مكتبية جديدة تجمع بين العمل التقليدي والتكنولوجيا الرقمية، مثل مكاتب العمل المشترك والمساحات القابلة للتخصيص، وارتفاع عدد الاستثمارات في مجالات التكنولوجيا والابتكار والذكاء الاصطناعي، وزيادة الحاجة الى مكاتب مجهزة لخدمة هذه القطاعات
بشكل عام ، يتزايد الطلب على المساحات المكتبية المجهزة والمخدّمة، بسبب مرونتها وتكاليفها التنافسية، ولكن نقص المعروض من المباني المكتبية الحديثة، بعد أبرز تحد للشركات الجديدة، حيث يتميز متوسط عمر معظم مباني المساحات المكتبية في المناطق الحيوية أكثر من 15 عاما، مما يتطلب اعادة تحديثها لتواكب نوعية الطلب الحديث ورفع ستوى مخزون السوق.
وتستمر دبي في الاستثمار بقوة في تطوير بنيتها التحتية، بهدف ترسيخ مكانتها كواحدة من أهم أسواق العقارات التجارية في المنطقة وكمركز للأعمال عالميا.
اسماعيل الحمادي
المؤسس والرئيس التنفيذي لبيزنت للاستشارات المتخصصة في ادارة وتطوير المشاريع العقارية في دبي